Les vignes offrent deux atouts : une performance stable (non garanti de l’ordre de 0 à 2%) car elles sont décolérées des marchés financiers et apporte une fiscalité attractive. Il y a deux manières d’investir dans des vignes ou un vignoble. Soit en direct, cela suppose un minimum de budget de compétences. Soit en acquérant des parts de Groupements Fonciers Viticoles (GFV). Vous pouvez y accéder avec un ticket d’entrée modeste, de quelques milliers d’euros et vous êtes déchargé des soucis de gestion. Décryptage d’un placement ayant du sens.
Investir en direct est coûteux et complexe
Acquérir quelques rangs de ceps dans une région viticole peu cotée est généralement encore accessible. Toutefois, pour un territoire plus prestigieux, il faut compter plusieurs centaines de milliers d’euros, voire plusieurs millions. Suivant les dernières données disponibles sur le site le-prix-des-terres.fr. Un hectare non AOP (Appellation d’Origine Protégée) revient à 14 400 euros en moyenne, l’hectare AOP à 148 100 euros. Quant à l’hectare de champagne, il se négocie, suivant la même source, autour de 1 108 000euros. Une fois les vignes achetées, il vous reste à les louer à un exploitant.
Vous pouvez aller encore plus loin en investissant dans un domaine viticole. Une reconversion appréciée des chefs d’entreprise ayant cédé leur société et souhaitant se lancer dans une nouvelle activité. Comptez entre 500 000 euros et plusieurs dizaines de millions d'euros dans des appellations célèbres de Bordeaux et de Bourgogne.
Acheter de la « vigne papier » grâce au GFV
En achetant des parts de GFV vous possédez, de façon indirecte, des vignes, dans un ou plusieurs domaines (selon la taille du GFV). Contrairement aux vignes en direct, les GFV sont accessibles avec des tickets d’entrée modestes : de 3 000 à 10 000 euros en fonction du domaine viticole. De plus, vous êtes déchargé des soucis de gestion. Les groupements fonciers viticoles jouent la carte de la convivialité puisque le vigneron peut régler son fermage en bouteilles. Il est aussi possible de choisir un règlement en numéraire ou un mélange des deux (numéraire et bouteilles).
La vigne : une fiscalité attractive
Les revenus versés par les GFV entrent dans la catégorie des revenus fonciers. S’ils sont inférieurs à 15 000 euros dans l’année ils sont automatiquement soumis au régime micro foncier avec, à la clé, un abattement forfaitaire de 30%. L’imposition au régime réel est aussi possible. Il permet de déduire certaines charges, par exemple, les intérêts de l’emprunt ayant servi à financer les parts.
L’investissement dans des parts de GFV peut donner accès au dispositif Madelin qui permet de profiter d’une réduction d’impôt sur le revenu correspondant à 25% (le taux majoré a été prorogé jusqu’au 31 décembre 2021) des sommes investies chaque année. Les versements sont retenus dans la limite de 50 000 euros pour un célibataire et de 100 000 euros pour un couple marié ou pacsé. Cela représente une économie d’impôt maximale de 25 000 euros.
Les parts de GFV bénéficient d'une exonération d'IFI à hauteur de 75% dans la limite de 101 897 euros et de 50% au-delà. Si vous recevez des parts de GFV par donation ou succession, vous bénéficiez d’une exonération de 75% de la valeur des parts jusqu’à 300 000 euros, et de 50% au-delà, sans limite. Cette exonération s’entend par propriétaire et héritier ou donateur et donataire. Cependant, l’exonération n’est acquise que si l’héritier (ou le donataire) s’engage à conserver les parts reçues durant au moins 5 ans. Les plus-values sont taxées selon le régime des plus-values immobilières et sont exonérées au bout de trente ans de détention.
A noter : si le montant de la cession est inférieur à 15 000 euros, l’éventuelle plus-value n’est pas fiscalisée.
Une première SCPI viticole
Déjà à la tête de nombreux GFV, la Française REM a lancé, début 2020, LF Les Grands Palais, la première SCPI viticole. Accessible à partir de 10 000 euros, elle avait collecté, au 31 décembre dernier, 1,49 million d’euros. Ses premières acquisitions se sont portées sur les appellations bordelaises de Saint-Estèphe et Pomerol.
A noter : les associés de LF Les Grands Palais peuvent adhérer à un club œnologique et bénéficier de tarifs préférentiels. Toutefois, ils n’ont pas accès à la fiscalité avantageuse des GFV.
